Mitarbeiterwohnungsbau inkl. Kita im genossenschaftlichen Modell als Personalgewinnungs- und bindungsinstrument


1. Gründung einer Genossenschaft

Mindestens drei Unternehmen / Institutionen gründen eine Genossenschaft mit dem Ziel bezahlbaren und verfügbaren Wohnraum für dringend gesuchte Mitarbeiter zu schaffen, um auf diesem Wege Mitarbeiter zu gewinnen und bereits tätige Mitarbeiter langfristig durch die Bereitstellung preisgünstigen Wohnraums zu binden.


2. Vergabe von Belegungsrechten

Voraussetzung für die Zuteilung von Belegungsrechten ist die Mitgliedschaft in der Genossenschaft (z.B. 2 Genossenschaftsanteile à 250 € / 1 Zimmerwohnung). Das Belegungsrecht ermöglicht es zu entscheiden, wer (Mitarbeiter des Unternehmens) zur Nutzung einer Wohnung auf Basis eines Werkwohnungsmietvertrages (§ 576 BGB) berechtigt sein soll. Die Belegungsrechte werden im Grundbuch eingetragen (Dienstbarkeit) und vom Servicepartner „Job & Wohnen“ Service treuhänderisch für eine mtl. Gebühr gehalten. 


3. Erwerb von Grundstücken

Die Genossenschaft erwirbt ein Grundstück (idealerweise im Wege des Erbbaurechts). Anschließend bebaut sie das Grundstück in serieller Bauweise nach den Anforderungen und dem Bedarf der Mitglieder. Die Gesamtprojektkosten werden aktuell mit ca. 2.500 €/m² Mietfläche im Erbpachtmodell kalkuliert.


4. Abschluss von Mietverträgen mit Mitarbeiter

Die Genossenschaft schließt mit den Mitarbeitern nach den Vorgaben der Mitgliedsunternehmen Werkmietverträge über die Nutzung der Wohnungen ab (Kaltmiete bei 6,50 €/m² - öffentlich gefördert, bei ca. 9,00 €/m² ohne Fördermittel gebaut). Bei Beendigung eines Anstellungsverhältnisses und Bedarf für anderen Mitarbeiter ist das Mitgliedsunternehmen unter Berufung auf sein Belegungsrecht berechtigt, die Kündigung durch die Genossenschaft zu veranlassen.


5. Finanzierung

Die Finanzierung besteht in der Regel aus 3 Komponenten: Kapitalmarktdarlehn (ca. 65%), Fördermittel (ca. 15%) sofern relevant und Gesellschafterdarlehn als Eigenkapitalersatz (ca. 20% d.h. 500 €/m²).


6. Aufwand

Beim Unternehmen werden keine Ressourcen und kein Know-how gebunden, da professionelle Partner alle operativen und administrativen Funktionen in der Projektentwicklungs- und Bewirtschaftungsphase übernehmen.

Der monetäre Aufwand beläuft sich z.B. für eine 1 Zimmerwohnung auf 500 € für 2 Genossenschaftsanteile sowie 17.500 € Gesellschafterdarlehn (ggfs. finanziert zu 3 % à 45 € mtl.), Treuhandgebühren 35 € mtl. Insgesamt ergibt sich für das Mitgliedsunternehmen bei einer 1 Zimmerwohnung ein monatlicher Liquiditätsbedarf in Höhe von ca. 80 €.